Le cas : vos logements tournent sur Airbnb et Booking.com, et vous voulez prendre aussi des réservations en direct, sans commission de plateforme : sur votre propre site, auprès de vos anciens voyageurs ou depuis Google. Les éditeurs de logiciels promettent un site en quelques clics. C'est vrai pour le site. Le reste (encaisser, assurer, déclarer, faire venir des voyageurs) repose sur vous.
En bref : un site de réservation directe se crée aujourd'hui avec votre logiciel de gestion, pas à part : le calendrier doit être le même que celui d'Airbnb et de Booking.com, sinon c'est la double réservation assurée. Ce qui coûte, ce n'est pas le site, c'est tout ce que la plateforme faisait pour vous : le paiement, la caution, l'assurance des dégâts, la taxe de séjour, la fiche de police des voyageurs étrangers. Et un site sans visiteurs ne rapporte rien : les réservations directes viennent surtout des anciens voyageurs et de Google.
- 1. Le logicielun site branché sur le même calendrier
- 2. Le paiementcarte, arrhes ou acompte, remboursement
- 3. La protectioncaution et assurance, plus d'AirCover
- 4. Les obligationstaxe de séjour, fiche de police, conditions
- 5. Les voyageursanciens clients, Google, bouche-à-oreille
Ce que la plateforme faisait pour vous, et qui le fait en direct
| Sujet | Sur Airbnb ou Booking.com | En réservation directe |
|---|---|---|
| Commission | Airbnb : 15,5 % HT pour la plupart des hôtes ; Booking.com : environ 15 % selon le contrat | Aucune commission, mais l'abonnement du logiciel et les frais de carte |
| Paiement du voyageur | Encaissé par la plateforme, versé ensuite | À vous : prestataire de paiement relié au site |
| Annulation et remboursement | Conditions de la plateforme | Vos conditions, écrites avant la réservation |
| Dégâts | AirCover (Airbnb), demande pour dommages (Booking.com) | Votre caution et votre assurance, rien d'autre |
| Taxe de séjour | Collectée par la plateforme quand elle encaisse | Collectée et reversée par vous |
| Fiche de police (voyageurs étrangers) | À vous, comme en direct | À vous |
| Trouver les voyageurs | La plateforme fait venir le monde | À vous : anciens voyageurs, Google, réseaux |
| Avis | Visibles sur l'annonce | À afficher vous-même, ou à reprendre de Google |
Étape 1 : le site doit sortir de votre logiciel de gestion
Un site fait à part (WordPress, constructeur de site généraliste) avec son propre calendrier, c'est un calendrier de plus à tenir à jour. La bonne solution : un logiciel de gestion qui fait à la fois le channel manager (Airbnb, Booking.com, Abritel) et le site de réservation, avec un seul calendrier et les mêmes prix partout. Une réservation sur le site ferme aussitôt les dates sur les plateformes, et l'inverse.
Les logiciels que nous suivons, d'après leurs pages officielles :
| Fonction |  Lodgify |  Smoobu |  Guesty Lite |  Beds24 | Uplisting |
|---|---|---|---|---|---|
| Site de réservation directe | Dès Starter (pas en Basic) | Oui | Oui | Oui | Oui (version simple) |
| Airbnb et Booking.com | Connexion directe | Connexion directe | Oui | Connexion directe | Oui |
| Google (location de vacances) | Oui, formule Professional | Non annoncé | Non annoncé | Oui | Oui, dès la formule Operator |
| Caution | Pré-autorisation, formule Professional | Non annoncé | Non annoncé | Non annoncé | Option (incluse dès Operator) |
| En français | Site, logiciel et aide en ligne en français | Site, logiciel et équipe en français | Site et logiciel en français ; assistance en français non annoncée | Site en anglais et en allemand seulement ; français non annoncé | Site, prix et assistance en anglais seulement |
| Prix de départ annoncé | Pour 1 logement, en annuel : Basic 13 €, Starter 23 €, Professional 39 €, Ultimate 56 € par mois (en mensuel : 16, 28, 48, 70 €) ; 0 % de frais de réservation Grille détaillée | Prépayé : 35 € par mois pour un logement, puis 12 € par logement (−10 % en annuel, −20 % sur 2 ans) ; Flex : 29 € + 0,9 % par réservation Grille détaillée | 20 $ par annonce et par mois en annuel, soit environ 18 € Grille détaillée | 12,90 € par mois, plus 2,60 € par logement et 0,55 € par connexion (un logement sur une plateforme) : environ 16,60 € pour 1 logement sur Airbnb et Booking | 40 £ par mois, soit environ 48 €, ou 3 % par réservation |
| Essai gratuit | 7 jours | 14 jours, sans carte | 14 jours, sans carte | Gratuit, sans carte | 14 jours, sans carte |
Lodgify a fait du site de réservation sa spécialité ; c'est le logiciel que nous utilisons au quotidien (notre avis sur Lodgify, ses tarifs). Pour comparer les autres sur tous les critères : choisir son logiciel de location courte durée.
Avant de choisir, vérifiez trois points : le moteur de réservation (le voyageur réserve et paie en ligne, sans échange de mails), le paiement intégré et ses frais, et la possibilité d'utiliser votre propre nom de domaine (votrelogement.fr plutôt qu'une adresse chez l'éditeur).
Étape 2 : encaisser le paiement
- Un prestataire de paiement relié au site. Les logiciels proposent le leur ou se branchent sur Stripe ou PayPal. Chaque paiement par carte a un coût : par exemple 1,4 % + 0,30 € HT par paiement par carte chez SmilyPay, le service de paiement de Smily (documentation Smily). Regardez le tarif de celui de votre logiciel avant de comparer avec la commission d'une plateforme.
- Arrhes ou acompte : choisissez et écrivez-le. Si rien n'est précisé, les sommes versées d'avance sont des arrhes : le voyageur qui annule les perd, et l'hôte qui annule doit rendre le double (Code de la consommation, art. L214-1). Un acompte engage les deux parties : le voyageur reste redevable du séjour.
- Pas de droit de rétractation de 14 jours. Pour un hébergement à une date déterminée, le voyageur qui réserve en ligne ne bénéficie pas du délai de rétractation de la vente à distance (Code de la consommation, art. L221-28, 12°). Seules vos conditions d'annulation comptent : écrivez-les clairement et faites-les accepter avant le paiement.
Étape 3 : caution et assurance, puisqu'il n'y a plus d'AirCover
En direct, aucune plateforme ne vous couvre. Deux protections à mettre en place avant la première réservation :
- La caution : une empreinte bancaire prise avant l'arrivée, sans débit si tout va bien. Des outils la gèrent pour vous et se branchent sur les logiciels ; voir la caution sur Airbnb, Booking.com, Abritel et en direct et notre avis sur Swikly.
- L'assurance : vérifiez que votre contrat couvre la location saisonnière à des voyageurs (dégâts, responsabilité civile, perte de loyers après sinistre). Beaucoup de contrats habitation l'excluent ; demandez-le par écrit à votre assureur.
Étape 4 : les obligations que la plateforme ne fait plus pour vous
- La taxe de séjour. Quand une plateforme encaisse le paiement, c'est elle qui collecte la taxe et la reverse à la commune (Code général des collectivités territoriales, art. L2333-34). En direct, c'est à vous : la facturer au voyageur, la déclarer et la reverser selon le calendrier de votre commune. Le tarif dépend de la commune et du classement ; pour un meublé non classé, c'est un pourcentage du prix de la nuit par personne, avec un plafond, et les mineurs sont exonérés. Voir la taxe de séjour d'un meublé de tourisme en 2026.
- La fiche individuelle de police. Tout loueur d'un meublé de tourisme doit la faire remplir et signer à l'arrivée par chaque client de nationalité étrangère, y compris européen : nom, date et lieu de naissance, nationalité, domicile, téléphone, e-mail, dates du séjour. Elle se garde 6 mois et ne se transmet qu'à la police ou la gendarmerie qui la demande (Service-Public ; CESEDA, art. R814-1 à R814-3). C'est vrai aussi pour les réservations Airbnb et Booking.com, mais en direct personne ne vous le rappelle ; les outils d'enregistrement en ligne la font remplir avant l'arrivée.
- Vos conditions de vente. Prix toutes taxes comprises (taxe de séjour à part), ménage, caution, conditions d'annulation, règlement intérieur, nombre de voyageurs : tout doit être affiché et accepté avant le paiement.
- Le numéro d'enregistrement. Dans les communes qui l'exigent, il doit aussi figurer sur votre propre site, comme sur les annonces (Code du tourisme, art. L324-1-1).
Étape 5 : faire venir des voyageurs sur le site
C'est l'étape que les éditeurs survolent. Un site neuf n'apparaît pas dans Google du jour au lendemain, et personne ne tape le nom de votre logement. Les réservations directes viennent de quatre sources, dans cet ordre :
- Vos anciens voyageurs : ceux qui ont aimé reviennent, surtout pour un logement de vacances. Attention : Airbnb et Booking.com interdisent d'inciter un voyageur rencontré chez eux à réserver ou à payer en dehors de la plateforme. Ce sont les voyageurs qui vous retrouvent d'eux-mêmes, par votre site ou votre fiche Google, qui comptent.
- Google Location de vacances : vos logements peuvent apparaître gratuitement dans Google, avec un lien vers votre site, si votre logiciel est partenaire de Google. Voir Google Location de vacances : comment y apparaître.
- Votre fiche Google (Google Business Profile) et vos avis : le nom de votre activité doit mener à votre site.
- Les salons, entreprises et partenaires locaux : clientèle d'affaires, mariages, événements ; ils réservent en direct quand on leur donne un lien.
Comptez donc le site comme un complément d'Airbnb et de Booking.com, pas comme un remplaçant. Couper les plateformes pour « ne plus payer de commission » vide le calendrier bien plus vite qu'il ne fait économiser.
Ce que ça rapporte vraiment : le calcul à faire
Pour un séjour de 1 000 € hors taxe de séjour :
| Sur Airbnb (frais hôte) | En direct | |
|---|---|---|
| Ce que vous payez sur ce séjour | 15,5 % HT, soit 155 € HT | Les frais de carte de votre prestataire (par exemple 14 € + 0,30 € HT à 1,4 % + 0,30 €) |
| Ce que vous payez chaque mois, avec ou sans réservation | Rien | L'abonnement du logiciel avec site (selon la formule) |
| Ce qui reste à votre charge | Peu de chose : la plateforme gère paiement, litiges, taxe | Caution, assurance, taxe de séjour, conditions, impayés |
Le site devient rentable quand les commissions évitées sur les séjours réservés en direct dépassent l'abonnement du logiciel et votre temps. Avec un ou deux séjours directs par an, ce n'est pas le cas ; avec des voyageurs qui reviennent chaque année ou une clientèle d'affaires régulière, ça l'est vite. Si vous avez déjà un logiciel avec le site inclus dans votre formule, le site ne coûte presque rien de plus : il n'y a pas de raison de s'en priver.
Questions fréquentes
Faut-il un site internet pour faire de la réservation directe ?
Il faut au minimum une page où le voyageur voit les dates libres, le prix et réserve en payant. Le plus simple est le site fourni par votre logiciel de gestion, branché sur le même calendrier qu'Airbnb et Booking.com.
Quel logiciel pour créer un site de réservation directe ?
Un logiciel de gestion qui fait à la fois channel manager et site de réservation : Lodgify en a fait sa spécialité, et d'autres comme Smoobu ou Amenitiz proposent aussi un site. Comparez le moteur de réservation, le paiement intégré et ses frais, et le nom de domaine personnalisé.
Le voyageur qui réserve en direct peut-il annuler sous 14 jours ?
Non : pour un hébergement à une date déterminée, il n'y a pas de droit de rétractation (Code de la consommation, art. L221-28, 12°). Seules vos conditions d'annulation s'appliquent, à écrire et faire accepter avant le paiement.
Arrhes ou acompte pour une réservation directe ?
Sans précision, les sommes versées d'avance sont des arrhes : le voyageur qui annule les perd, l'hôte qui annule rend le double (art. L214-1). Avec un acompte, le voyageur reste redevable du séjour. Écrivez-le dans vos conditions.
Qui collecte la taxe de séjour en réservation directe ?
Vous : vous la facturez au voyageur, la déclarez et la reversez à la commune. Sur Airbnb et Booking.com, c'est la plateforme qui la collecte quand elle encaisse le paiement.
Est-ce qu'AirCover me couvre si le voyageur a réservé en direct ?
Non. En direct, seules votre caution et votre assurance vous protègent : prenez une empreinte bancaire avant l'arrivée et vérifiez que votre contrat couvre la location saisonnière.